Valitsus andis rohelise tule muudatusele riigi kinnisvara juhtimises

Avaldatud: 23. märts 2018 | Kommenteeri

Rahandusministeeriumi riigivara osakonna nõunik Veronika Ilsjan

Rahandusministeerium analüüsis riigi kinnisvarastrateegia rakendamist, sellega seotud probleeme ja pakkus välja muudatusettepanekud. Valitsus kiitis ettepanekud heaks ja toetas nendega edasi minekut.

Lühidalt kokku võttes on muudatuste sisu anda juurde otsustusvabadust riigiasutustele ja RKAS-ile ning parandada ülevaadet kinnisvarainvesteeringute vajadustest. 

Peamised seisukohad ja kavandatavad muudatused:

  1. Valitud RKAS-i mudeliga tuleb jätkata ja parandada RKAS-i kui kompetentsikeskuse juhtimist.

Riigi hoonete valitsemine keskselt ning äriühingu vormis teenusepakkuja kaudu on õige, see on levinud praktika ka välisriikides. Valitsus soovib täpsustada RKAS-i rolli selliselt, et varade üleandmise järel ei ole riigiasutustel kohustust tellida kinnisvarateenuseid RKAS-ilt, vaid on vabadus valida teenusepakkujad turult, kui see on soodsam. RKAS-i põhiülesandeks on endiselt riigiasutuste vajadustest lähtuva optimaalseima kinnisvaralahenduse tagamine. Eesmärk on arendada RKAS-i teenuseid ja muuta hinnakujundus läbipaistvamaks. Lisaks peab RKAS-lt olema võimalik tellida ka nõustamisteenuseid. Suurendatakse paindlikkust üüriteenuse pakkumisel ja rahastamisel. Riigihalduse minister RKAS-i aktsiate valitsejana võtab nimetatud muudatuste elluviimise oma tähelepanu alla.

RKAS-i juhatuse esinaine Kati Kusmin ütles, et võtab seda otsust kui väljakutset kujundada RKAS hästi toimivaks kinnisvarateenuseid pakkuvaks ettevõtteks, millel on riigisektoris kasvupotentsiaali.

  1. Riigi kinnisvara planeerimine ja rahastamisotsuste tegemine peab olema süsteemsem ja paindlikum.

Riigi kinnisvara rahastamisotsuste protsess vajab suuremat paindlikkust. Seni on rahastamisotsuseid teinud valitsus, ministeeriumide otsustusvabadus on väike. Otsuste tegemisel puudub terviklik ülevaade riigi kinnisvara kasutusest, kuludest ja seisukorrast.

Kinnisvaraotsuste tegemine viiakse kooskõlla tegevuspõhise finantsjuhtimise põhimõtetega. Ministeeriumid peaksid saama ise oma kinnisvarakulusid juhtima ning kokkuhoitud vahendeid kasutada, nii suureneb vastutus kinnisvaraotsuste tegemisel ja kasvab motivatsioon kulusid kokku hoida. Edaspidi otsustab valitsus kinnisvarainvesteeringute mahud valitsemisalade lõikes ning vastutav minister otsustab ressursside detailsema kasutuse. Erandiks on uued strateegilised investeeringud, mida jääb otsustama valitsus. Kinnisvaraotsuste puhul tähendab see, et eelarvevahendeid jagatakse ja kasutamis seiratakse kinnisvara võtmenäitajate alusel.

Kinnisvaraportfellist parema ülevaate saamiseks koostatakse kinnisvara juhtimiskavad, mille alusel kavandatakse varade kasutust ja korrashoidu. Kinnisvara võtmenäitajad (vaata tabel) näitavad ära esmajoones rahastamist vajavad varad, asutused, valdkonnad.

Juhtimiskavade koostamine toimub järk-järgult:

  • Juhtimiskava on juba koostatud Riigimajade projekti kohta maakonnakeskustes (v.a Tallinn ja Tartu) ning Siseministeeriumi valitsemisalas RKAS-le kuuluvate varade kohta.
  • 2018. aastal koostatakse juhtimiskavad kõikide valitsemisalade kohta. Eesmärk on saada esialgne ülevaade riigi kasutuses varade seisukorra ja kulude kohta aasta lõpuks, et kasutada seda juba järgmises riigieelarve strateegia protsessis kinnisvaraotsuste tegemisel.
  • Järgnevatel aastatel täiendatakse juhtimiskavades olevaid andmeid.
  • Kaugem eesmärk on protsessi automatiseerida selliselt, et erinevad andmebaasid suhtlevad omavahel ning on võimalik saada ülevaade riigi kinnisvararessursi kulude üle.

Taustainfo 

  • Riigi kinnisvarastrateegia näeb ette riigi kinnisvara valitsemise RKAS-i kui riigi kinnisvara kompetentsikeskuse kaudu. Riigiasutused kui riigivara valitsejad annavad hoonestatud kinnistud RKAS-ile mitterahalise sissemaksena üle, vajalikud hooned rendivad tagasi, mittevajalikud hooned RKAS võõrandab. RKAS osutab riigile kinnisvarateenuseid, riigiasutused on tellija rollis. Kahe poole suhet reguleerib üürileping. Investeeringud tehakse RKAS-i kaudu pikaajalise plaani alusel ja nende eest tasutakse üürimakses. Selle mudeli üheks oluliseks eelduseks on hoonete üleandmine RKAS-ile.
  • Riigiasutuste kasutuses on 2,1 mln m² hoonete pinda, millest 1,6 mln m² valitsemine on korraldatud või kavas korraldada RKAS-i kaudu, kuid nt kaitse- ja välisministeerium ning Riigimetsa Majandamise Keskus valitsevad oma varasid ise. Üle poole RKAS-le üle antavatest hoonetest on juba RKAS-le üle antud (valdavalt üürilepinguga), ülejäänu kohta on suures osas kokkulepped tehtud (vaid alla 0,1 mln m² suhtes selge nägemus ja kokkulepped puuduvad). Varade üleandmine on võimalik lõpetada 2020. aasta lõpuks, sellega on mõistlik jätkata, et realiseerida mittevajalikuks jäävad varad RKAS-i kaudu.
  • Lisaks riigiasutustele on riigi sihtasutuste ja avalik-õiguslike juriidiliste isikute kasutuses ja valdavalt omandis 1,3 mln m².
  • Riigi Kinnisvara AS asutati 2001. aastal, riigi kinnisvarastrateegia kiideti heaks 2007. aastal. 2008. aastal arvati RKAS EUROSTAT-i otsusega valitsussektorisse, sellega vähenes RKAS-i investeerimisvõimekus (kõik RKAS-i investeeringud mõjutavad valitsussektori eelarve tasakaalu).
  • Tegevusi viiakse ellu nn TOI-strateegia alusel järjekorras: Tsentraliseerimine RKAS-i (T), portfelli optimeerimine valitsemisalade ja RKAS koostöös (O), investeerimine (I). TOI-strateegia lähtub põhimõttest, et investeerimisotsuseid ei ole õige teha enne kui määratletud on optimaalne kinnisvarakasutus lähtudes asutuste põhitegevuse vajadustest (kirjeldatud strateegilistes arengukavades).
  • 2016. aastal valmis Riigikontrollil audit „Riigi tegevuse kinnisvara haldamise tsentraliseerimisel“, mille kokkuvõttes nenditi, et 2001. aastal RKAS-i loomisega alanud riigi kinnisvarareformi eesmärke ei ole saavutatud, riigi hoonestatud kinnisvara valitsetakse killustatult ja selle kasutamine on endiselt ebatõhus ning riigile rahaliselt koormav. Riigikontroll nägi pidurdunud reformi peamise põhjusena valitsuse suutmatust leppida kokku kinnisvarapoliitikas ja pikaajaliste investeerimisplaanide puudumises.
  • Rahandusministeerium on oma koondaruannetes juba varem analüüsinud riigi kinnisvaraga seotud tegevusi ja raporteerinud valitsusele, mida on vaja parandada ning algatanud mitmed uuringud probleemide lahendamiseks. Rahandusministeerium on algatanud mitmed uuringud, mille järeldustele tuginedes ettepanekud valitsusele esitati:
    • RKAS tegevusvormi sobivuse analüüsiks telliti 2017. aastal „Riigi Kinnisvara AS tegevusvormi analüüs“ (Price Waterhouse Coopers), misjõudis järeldusele, et probleem ei ole tegevusvormis, vaid mujal.
    • Riigi hoonestatud kinnisvara planeerimise, optimeerimise ja investeerimise protsesside tõhustamiseks algatati 2 aastat kestnud Euroopa Liidu Struktuurifondide haldusvõimekuse meetmest rahastatud nn HOPE-projekt (Hoonestatud kinnisvara Optimeerimise, Planeerimise ja Eelarvestamise protsessid), mille tulemusena valmis „Riigi hoonestatud kinnisvara tegevuspõhine juhtimissüsteem“ (Civitta AS-i ja Tartu ülikool), millest lähtumise valitsus äsja heaks kiitis.

Võtmenäitajad, mida seirama hakatakse (sh esimeses etapis ehk 2018. aasta lõpuks tekkiv info):

Kasutustõhusus
Büroopinna kasutustõhusus (ainult büroodel) Büroopinna ja täiskohaga töötajate arvu suhe.
Pinnakasutuse tõhusus (ülejäänud pindadel) Kasutuses olevate ja projekteeritud ühikute suhe.
Kvaliteet
Hoone seisukord RKAS metoodika, hindab RKAS haldur või omanik.
Kinnisvarateenuste kvaliteet Teenuste tarnega rahulolu, hindab riigiasutuse kinnisvarakeskkonna haldur (teenuste tellija).
Töökoha kvaliteet Töökohaga rahulolu, hindab töötaja/lõppkasutaja üldise rahulolu uuringu raames.
Remondivõla indeks Seisukorra taastamiseks vajaliku investeeringu suhe asendusmaksumusse.
Vajadustele vastavuse indeks Seisukorra taastamiseks ja vajadustele vastavaks kohandamiseks vajaliku investeeringu suhe asendusmaksumusse.
Prioriteetsete pindade vastavus vajadusele Riigi toimimiseks hädavajalike ja asendamatute pindade vajadustele vastavus.
Vastavus energiatõhususe direktiivi nõuetele Energiatõhususe direktiivi nõuetele vastavaks viidud pindade osakaal energiatõhususe miinimumnõuete täitmise kohustusega pinnast.
Kulu
Alakulu / ülekulu Vajaliku kulu ja tegeliku kulu vahe (alakulu näitab rahastamise puudujääki, ülekulu optimeerimise potentsiaali).
Tegelik kulu /Eelarvestatud kulu Tegelik kulu (faktiline, raamatupidamisest) ja eelarvestatud kulu (prognoos või otsustatud) – sisaldab kõiki kulukomponente, sh investeeringud ja remont ning oma personaliga tehtud kulud.
Vajalik kulu Ühtsetel alustel hinnatud kõiki kulukomponente sisaldav optimaalne kinnisvarakulu, arvestab vara optimaalset kvaliteeti ja suurust. Vajaliku kulu hinnang ei sõltu sellest, kas objekt on üüritud või riigi enda haldamisel. Kulu hindavad rahandusministeerium ja valitsemisalad koostöös rakendades erinevaid meetodeid, mis sõltuvad vara eripäradest. Paljudel juhtudel tuleb läheneda kaasusepõhiselt, sh juhtudel, kus on võetud pikaajaline üürikohustus, mida ei saa muuta (sellisel juhul on vajalikuks kuluks tegelik kulu).

Võtmenäitajad arvutatakse vara kohta sisestatud info alusel, aruandlust on võimalik teha kogu riigi, valitsemisalade, asutuste ja programmide kaupa. Määratakse sihttasemed ja seiratakse nende täitmist.

Varasemad artiklid riigi kinnisvaraga seonduvalt: